专题三:明年房地产投资增速有望企稳
今年4月以来，全国商品房销售面积和销售额同比增速开始由负转正(见图8)。4-11月商品房销售面积的同比增速平均为11.8%，而商品房销售额的同比增速平均为22.4%。三季度国房景气指数[8]显现止跌回升势头(见图9)，从二季度的92.54上升到93.30，进一步表明房地产市场有逐渐回暖迹象。
图8 商品房销售市场回暖数据来源:WIND数据库
图9 国房景气指数回升(季度) 数据来源: WIND数据库
分城市看，大多数城市房价与销售均企稳回升，但回升力度有所差别。全国64个重点城市中，北京、上海、广州、深圳等一线城市销售额增速明显快于其他城市，但其他城市的商品房销售也在复苏。一线城市房价在今年6月份开始出现同比增长，目前同比涨幅已达约15%，二三线城市房价降幅持续收窄，情况也在改善。
今年以来，50个大中城市新建商品住宅存销比[9]逐步降低，9月份该比例为12.8，明显低于去年同期水平(18.3)，表明去库存速度有所加快(见图10)。房地产销售的回暖和存销比的下降，将有助于提升开发商的信心，有利于未来房地产开发投资的企稳回升。
图10 50个大中城市商品房存销比 数据来源:易居房地产研究院数据库
但是，也有迹象表明，在一段时间之内，房地产投资仍将面临一些下行压力。首先，从先行指标看，2015年1-10月房屋新开工面积127086万平方米，同比下降13.9%，因此房地产投资增速在一段时间内还可能继续减速；第二，未在统计之内的一些三、四线城市的房价、销售和库存情况并不乐观，因此在一些大中城市房地产投资开始回升之时，另一些中小城市的投资仍可能继续减速；第三，不少地区销售回暖和待售增长并存，但待售面积增长较快；第四，从中长期看，人口因素对房地产市场的支撑力度将减弱。
作为房地产开发投资的重要领先指标，房地产销售回暖一般预示着房地产市场去库存速度加快，后续投资将回升。据历史数据测算，销售端的热度向前传导到开发端一般需三个季度左右。但考虑到上述下行压力，我们预期此轮销售回暖带动房地产投资回升的时滞很可能长于历史规律，即房地产开发投资的企稳回升更可能发生在明年下半年。
