作为事关国计民生的支柱产业房地产业，在中国却处于十分尴尬的处境，有时是拯救经济于危难之中的“救命稻草”，如上世纪九十年代初和2009年前后；有时又是产生诸多问题人人喊打的“过街老鼠”，甚至有人称为它是产业经济的毒品，“房地产废方百业兴”，这样的骇人论调，恐怕只有在中国的特殊发展阶段才能听得到。
广义房地产业（房地产+建筑业）对经济的推动作用非常明显，尤其是对中国这样的快速发展国家来说。有学者测算中国的房地产业过去十几年对GDP增长率贡献了三分之一以上（弹性），对地方财政收入贡献了40%以上。房地产业在过去十几年的经济增长中一直扮演着主力军的角色，因此其兴衰直接决定了宏观经济的阴晴圆缺。可以毫不夸张的说，当前“增速换挡+债务触顶”的新常态特征与房地产业这一引擎熄火有直接关系。但为什么如此重要的产业在中国的处境却如此尴尬呢，我们认为主要有以下三大原因：
1、政策异化。房地产作为事关国计民生的支柱产业，应该有其长远的发展规划和良性的产业循环机制，但我们看到每次房地产业的发展都似乎异化为经济下行期的经济维稳政策，在每次经济增长失速的时候，房地产业才临危受命并得到猛药刺激，比如利率打折，首付下降，有时甚至给予补贴。在中国特有的发展经济学大框架下，房地产的这种政策基因就决定了其未来的产业命运较为尴尬。
2、属性异化。在中国的城镇化及财富增长的大背景下，房地产不仅是一种不动产消费和投资，在城乡二元体制的裂痕下还承担了社会定位和价值符号的职能，外来者要获得城市户口和社区认同，甚至要获得婚姻、组建家庭和后代教育等权利，都必须购买房产。可以说，原本简单的房地产在中国特有的阶段得到了极大的价值升华，除了居住和投资这双重属性外，还拥有了转型期特有的社会属性。
3、财政异化。房地产的发展与土地政策的变革分不开，当住房商品化和货币化的大潮开启，分税制背景下的地方政府也获得了另一项收益极高但又可以被迅速透支的财政收益权——土地转让金，并以此为现金流支撑获得了抵押融资便利。于是，以土地为核心要素，地方政府的财政收入和资产负债表都实现了快速扩张，房地产业也成为了地方财政收入和融资的最主要来源。
这三重异化的后果导致了中国的房地产业在发展过程中表现出了特有的尴尬现象；政策异化使短期经济维稳政策取代了长远发展机制，属性异化造成了有房者和无房者、投资者和刚需者的社会隔阂和对立，财政异化扭曲了地方政府的财税体制并造成财政收入的不稳定隐患。现在，在去产能、去杠杆和结构调整的经济新常态下，经济增长失速并有加速下行超预期的风险，在这种情况下房地产又以“救命稻草”的角色出现，但我们认为效果虽有但不会太明显：
1、当前的房地产低迷主要是内生的周期原因。房地产的一个上行周期大约在15-20年左右，考虑到中国特有的城镇化阶段和人口年龄结构变迁，最近几年正处于拐点阶段。住房率、人均住房面积等指标也都显示，中国的房地产供给总量基本临近顶点，在短期内也面临着较大的去库存压力。
2、投资者的大类资产配置取向不会立即改变。投资性住房需求对推动房地产繁荣至关重要，但自去年资本市场步入繁荣周期以来，人们的投资偏好更加偏重于流动性高、赚钱效应明显的股票、基金、债券和结构性理财产品，这也是新常态改革预期下宏观经济结构调整在微观大类资产配置上的映射。
3、政策实施的关键要看商业银行。房产新政虽然降低了二套房首付，但是在当前偏紧的资金环境下，商业银行对住房按揭业务的热情有多少还未可知。尤其是最近利率市场化渐行渐近，银行存贷利差快速收窄，利润压力不断增大，在这种情况下，定价低、久期长的住房按揭业务可能对银行的吸引力并不高，这会大大降低此次政策的实施效果。
4、降低交易环节成本是正确方向。对房地产这样大体量的产业来说，盘活存量提高资金和资产周转率至关重要。降低二手房营业税免征锁定年限，可以活跃二手房市场，降低存量房处置成本和交易周期，适合当前我国住房市场发展现状，对于提高居民财产性收入（卖房变现，利好股市），推动住房消费升级（卖旧房买新房）优化住房市场结构都非常重要，也逐步为持有环节征税提供空间（避免重复征税）。
总之，此次房产新政虽然又以“救命稻草”的身份出现，但是仍然释放出逐步解除行政性束缚的市场化信号，如果再适时配合上户籍制度和财税体制改革，中国房地产业消除异化、还原其产业本色、建立长远发展机制的日子也就不远了。
(作者系系青岛银行经济学家，闻道智库发起人，金融学博士后，山东大学硕士生导师，新华社特约分析师，人民日报海外网专栏作家。本文不代表所属单位观点。)
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