新华财经上海10月10日电(记者杨有宗)10月8日是全国范围内个人房贷利率定价“换锚”第一天。8日，新华财经记者从接近央行上海总部人士获悉，上海当前执行房贷利率初步定为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。长期以来，上海房贷利率在全国属于较低水平，此次利率政策调整备受关注。在首套房房贷利率涨声一片中，上海房贷利率减基点会有何影响?
首套房房贷利率减20个基点 上海楼市“量稳价稳”是主因
以9月20日公布的5年期以上LPR4.85%来计算，上海地区首套房房贷利率最低为4.65%，二套房最低为5.45%。而在利率换锚前，上海地区银行执行的首套房最低利率为基准利率95折，即4.655%，首套房最低房贷利率变化不大。
相关监测显示，8月上海首套房贷款平均利率为4.84%，为全国最低的城市。此前，上海也长期保持利率较低水平。
按照央行8月25日发布的《中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问》，10月8日定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。上海此次“减20个基点”受到各方关注。
根据融360大数据研究院的监测数据，8日，上海地区个别银行仍按照贷款基准利率4.90%来进行报价，其他银行在挂钩LPR以后，部分银行首套房水平暂时仍低于新政要求的全国下限(4.85%):中行、农行、交行、华夏银行等7家银行首套房水平为4.65%，即LPR减20个基点，比原来基准利率的95折还低了0.005%；工行、邮储、招行等11家银行首套房报价水平为4.85%，但邮储银行同时表示对于优质客户有折扣空间；其他银行执行的水平更“小众”一些，比如建行为5.05%，相比之前的5.39%降低了34BP，兴业银行为4.8%。上海地区的二套房方面，银行主流水平和新政下限持平，为5.45%，比之前高了6BP，17家银行都执行该水平，其他的绝大部分银行也都按照加点数来进行报价，招行和光大银行则按照4.85%的水平上浮10%进行报价，即二套房实际执行水平为5.335%，也低于规定下限。
尽管看起来“非常显眼”，但这一变化对于购房者实际利率支出影响不大。以首套房贷款100万元，分30年等额本息还款为例，按利率政策调整后最低房贷利率4.65%计算，每月还款金额为5156.37元，而按照利率调整前4.655%的首套房最低房贷利率计算，每月还款金额为5159.37元。调整前后，每月还款金额只相差3元。
为何会逆势而降?接近央行上海总部消息人士称，个人住房贷款利率对市场供求影响大，同时也是LPR定价改革的重要组成部分，但是不会因为LPR定价基准改革而影响到房地产市场原有的均衡。上海地区之所以首套房是在LPR基础上减点20个点，主要是考虑到改革之前，上海首套房最低按照贷款基准利率九五折之后，大概就是4.6%。如果按新定价机制，等于上海首套房要加20个点，对于市场会有比较大的影响。根据上海房地产市场总体“量稳价稳”的态势，所以采取这一措施。
各地因城施策力求平稳过渡
从全国范围来看，根据融360大数据研究院监测的数据，北上深三个地区目前只有极个别银行未采用新定价方式，而广州地区23家银行中，只有10家银行采用LPR方式，不到半数。
北京和深圳地区调整后的水平都符合新规要求，北京地区绝大多数银行加点后的房贷利率实际水平比较一致，首套为5.40%，比原来的主流水平高了1BP；二套为5.90%，比之前增长了2BP。深圳地区主流银行的二套水平和上海一样，按照全国最低下限水平5.45%执行，比之前高了6BP；首套房贷利率水平为5.15%，即5年期LPR加了30个BP，比之前高了0.5BP。
融360相关负责人表示，综合来看，各一线城市在采用LPR方式进行报价后，主流水平与之前相比略有上涨，但相对稳定。相比首套房贷款利率0-2个BP的增长区间，二套房贷款利率的涨幅稍微更大一些，最高为6BP。虽然前期有着一个多月过渡期的准备和试点工作，但目前来看，即使是重点城市，也并非所有银行开始按照新方式进行房贷报价。一线城市尚未全部调整完毕，二三线城市则可能需要更长的过渡时间。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房贷利率变化以追求平稳导向为主，目前各家银行已根据自身实际情况确定了个人住房贷款加点要求，跟定价基准转换前相比，实际利率变化幅度不大，总体上保持和9月份的利率相对持平的态势，这也有助于房贷申请者接受新的定价模式。(完)
