王永利 中国银行资深研究员
2015年3月30日下午，中国人民银行、财政部等相关部门集中发布政策公告，宣布从31日起放宽居民购房、转让等方面的信贷条件和税费优惠，舆论导向也积极加强正面宣传，在国家政策层面形成集中统一行动(可谓“3﹒30房地产新政”)，努力提振市场信心，着力保持房地产市场平稳发展。这超出了不少人的预期，但却是当前抑制经济过快下滑，维持经济增长相对稳定非常重要的环节。
一、房地产业已经成为我国经济发展和社会稳定十分重要的影响因素
1997年亚洲金融危机、1998年南方严重洪灾之后，为应对经济严重滞胀的局面，寻求经济新的增长点，国家启动或全面深化了住房体制改革、教育体制改革、医疗体制改革(“三大改革”)，极大地挖掘和激发了社会需求，成为推动中国经济之后十多年高速发展十分重要的因素和动力。而其中房地产业更是因为其涉及和带动诸多产业，快速成长为2000年以来我国经济发展影响巨大的支柱产业，与房地产业相关的土地转让收入、房地产税费收入等也成为各级政府财政收入中非常重要的组成部分，并成为地方政府迅速扩大债务的重要支撑因素。保持房地产市场平稳健康发展已经成为事关经济发展和社会稳定大局的重要环节。
二、当前房地产市场的稳定发展面临巨大挑战
在短短的十多年时间里，中国的房地产(包括人均居住面积和条件)发生了翻天覆地的巨大变化，在推动经济加快发展、改善人民生活水平方面发挥了至关重要的作用，但由于发展过快过猛，而且由于政府推动的因素过多过大，现在也积累和暴露出非常严峻的问题和隐患。这突出表现在:随着房地产的高速发展和价格的快速提升，一方面推动中国作为世界上人口最多、人均可利用土地面积非常紧张的国家，人均住房面积已经达到世界领先水平，而且房地产的库存量依然很大，总体上已经出现供过于求的状况。另一方面，又推动社会财富的重新分配和快速分化，一部分人群拥有很多房地产，并随着房地产价格的快速提升而占有更多财富，同时形成很多房地产闲置不用(主要用于投资或投机)，甚至出现越来越多的“鬼城”现象。但与之相对应的是，还有很大一部分人群由于房价快速上涨超出自身(乃至父母)承受能力而无力购买住房，并且因为住房、教育、医疗等快速上涨的支出，还一定程度上抑制了其他方面的消费支出。另外，房地产领域的腐败问题也非常突出。由于种种原因，现在房地产高速发展的势头已经明显减弱，自2014年下半年以来，越来越多的城市房地产价格出现下滑态势，住房交易明显趋冷。这使当前房地产市场的稳定面临巨大挑战，并进一步加大了整个经济下行与社会稳定的压力。
三、必须采取措施防止房地产市场出现大的动荡
对房地产市场的变化，可以说党中央、国务院一直高度关注，并根据市场变化趋势，不断调整房地产调控政策。在房地产高速发展之后，在当前各种问题和隐患开始集中暴露，房地产市场的稳定面临巨大挑战的情况下，要防止房地产市场出现断崖式下跌，仅靠市场调节是不可以的，必须灵活搭配和充分运用市场机制与政府调控两大手段。
放宽居民购房、转让等方面的信贷条件和税费优惠，可以进一步降低居民购房成本，提振和支持居民首套住房乃至改善型住房的需求，同时，也有利于推动现有闲置住房的转让，降低闲置率、提高使用率。在这些方面，仍有很大的潜力可以挖掘，政府相关部门仍要统筹分析和研究，从保持房地产市场健康稳定发展，从而促进整个经济社会健康稳定发展的角度，进一步调整和优化相关政策，加快房地产政策恢复正常，并积极发挥市场机制的调节作用。
当然，当前政策调整的着眼点已不可能是再次推动房地产的大发展，而更重要的是防止房地产市场的大波动。因此，也不要寄希望于房地产价格再次出现大范围、大幅度的回升。
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